招（zhāo）商局集团有（yǒu）限公司（以下简称招商局集团）积极贯彻落实党中（zhōng）央（yāng）、国务院（yuàn）关（guān）于防风险（xiǎn）、去杠杆、稳投资（zī）、补（bǔ）短板（bǎn）决策部署，在集（jí）团层面（miàn）建立公募REITs战略（luè）发（fā）展（zhǎn）体系，通过公募REITs推动盘（pán）活存量资产、扩大有效（xiào）投资，有力推动（dòng）集团高质量发展（zhǎn）和（hé）现代化基础设施体系建设。 

打造（zào）公（gōng）募REITs上市平（píng）台的主要（yào）做法 

招商局（jú）集团明确以公募REITs推动产业发（fā）展（zhǎn）、优（yōu）化（huà）资本运作、实现资源整合的战略（luè）目标（biāo），通过集团牵（qiān）头、各板块协同配合，构建轻重结合（hé）的产业模式，取得较好（hǎo）成（chéng）效。

践行产融结合，推进内（nèi）部协同创造（zào）新价（jià）值。招商局集团（tuán）作为国（guó）有资本（běn）投资（zī）公（gōng）司（sī），所属业务丰富多元。其（qí）中（zhōng），实业（yè）板（bǎn）块拥有港口（kǒu）、仓储物流、高速公路、产（chǎn）业园区、保障性租赁住（zhù）房等大（dà）量基础设施资产；金融板块的证（zhèng）券公司、基金（jīn）公司（sī）、银（yín）行（háng）、保险公司、私（sī）募投资机构等，可担任公募REITs的财务顾问、管理人、托管（guǎn）银行（háng）、投资（zī）机构、做市（shì）商以（yǐ）及Pre-REITs投资（zī）机构（gòu）、资产培育期资金支持机构等（děng）关键角色。实践中，集（jí）团加（jiā）强两大板块内部协同，推动实业板（bǎn）块实（shí）现（xiàn）增长方式“由量向质”、业务结构“由重入轻”的转变，形成金融板块全链条参与的公募REITs生态，取（qǔ）得了较好的以融促产效果。 

积极抢抓机遇，搭建多种公募REITs上市平台。招商局集团紧跟市场趋势及（jí）政策导向，2019年（nián）在香港发行央企首只境外REIT招商局商业房托（1503.HK）。2020年（nián）4月我国公募REITs政策出台（tái）后，迅速开展（zhǎn）公募REITs政策研（yán）究及方案讨（tǎo）论，加强与监管机构沟通协调。2021年6月，博时招商蛇口（kǒu）产业园封闭式基础设施证券（quàn）投资基（jī）金（以下简（jiǎn）称蛇（shé）口产园REIT）作为全国首批基础设施公募REITs中唯一的央企（qǐ）项目在深交所发（fā）行（háng）上市。2022年（nián）9月，蛇口产园REIT又申请扩募，并（bìng）于（yú）2023年3月获批（pī），6月正式上市。目前，招商局集团已完成境内外商业不动产和产业园资产双REITs平台搭建，正在推（tuī）进高速公路（lù）、仓储（chǔ）物流和保障性租赁住房资产的公募（mù）REITs申报。未（wèi）来（lái）还将进一步研（yán）究港口等符合（hé）公募REITs要求的资产上市，以实现多种资产类别的公募REITs上市平（píng）台共同发展（zhǎn），构建轻（qīng）重结（jié）合的产业体（tǐ）系，切实体（tǐ）现（xiàn）作为国有资本（běn）投资公（gōng）司的定位，为未来发展奠（diàn）定良（liáng）好（hǎo）基础。 

多环（huán）节参与（yǔ）发（fā）行（háng）及运（yùn）营，实现多重经济收益。在蛇口产（chǎn）园REIT发行阶段，集团所属招商（shāng）蛇口通过出售旗（qí）下（xià）产业园资产相关权益，获得税后收益14.58亿元，实现优质资产（chǎn）重新定（dìng）价盘（pán）活。蛇（shé）口（kǒu）产（chǎn）园REIT上市后（hòu），招商蛇口所属招商创业和招商物业分（fèn）别（bié）作为蛇（shé）口产园（yuán）REIT的运营管（guǎn）理机（jī）构和物业管理机构，可获（huò）取稳定的运营管理及物业管理收入。同时，招商蛇口作为原始权益人，持（chí）有32%的蛇口产园REIT份额，能够持续享（xiǎng）受份额增值和（hé）收益分（fèn）红，截至2023年4月底，蛇口产园REIT二（èr）级（jí）市场增值达12.90%，合计分（fèn）派超（chāo）1.38亿元，招商蛇口获得超4400万元分红。 

实践与理论（lùn）并重，不断提（tí）高（gāo）REITs专业（yè）赋能。集团积极参与政策（cè）制定，借鉴（jiàn）招商局商业房托（tuō）在（zài）香港REITs市场（chǎng）的（de）实践经验，发挥招商证券研究所对全球REITs市场的研（yán）究优（yōu）势，及时向（xiàng）有关监管机（jī）构提（tí）供参（cān）考资料、反馈意见建议，为推动公募REITs指引及扩募规则等政策出台贡献力量。加强总结反思，会同清华五（wǔ）道口不动产（chǎn）中心，组（zǔ）织所属招（zhāo）商蛇口、博时基金、招商（shāng）证券（quàn）及蛇口（kǒu）产园REIT有关中介（jiè）机构团队等（děng），共同编撰《构建不动产金融（róng）大循环：中国公募REITs的实（shí）践与方向》，全（quán）面总结我国（guó）公募REITs的发展历程，详细介（jiè）绍实操环节经验（yàn）做法，并就进（jìn）一步完善（shàn）公（gōng）募REITs体系、促进市场繁（fán）荣、构建新发展格（gé）局等提出政策建议。 

推进公募REITs上市的主要体会（huì） 

通过战略部署落地及实操经验积累（lèi），在如何发挥（huī）公募REITs功能作用、助力企业转型发展（zhǎn）上（shàng），招（zhāo）商局集团有以下三方（fāng）面（miàn）体（tǐ）会（huì）。

抢抓有利时机，加快研究推（tuī）动（dòng）。我（wǒ）国公募REITs市场（chǎng）已初（chū）步形（xíng）成一（yī）定规模效应和示范（fàn）效应（yīng），发展（zhǎn）势头（tóu）较（jiào）好，中央企业应结合实际，把握好（hǎo）公募REITs迈向常态（tài）化发行的市场机遇。一是深化对公募REITs功能作用（yòng）的理解认（rèn）识（shí），进（jìn）一步明确公募REITs在构建基础设施领（lǐng）域（yù）业务新模式、促进投融资循环和业务闭环上（shàng）的（de）重要意义。二是站在落实国家战略、助（zhù）力集团转型发展的（de）高（gāo）度，研究制（zhì）定公募REITs上市规划，将公募REITs植入企（qǐ）业（yè）发（fā）展模式，作为转型升级的重要抓手。三是选取合规、优（yōu）质资产搭（dā）建公募REITs上市平台（tái），盘活存量资产，扩大有效投（tóu）资，推动集团在构（gòu）建现代化基础设施体（tǐ）系中（zhōng）发挥更大作（zuò）用。 

优（yōu）化组织体（tǐ）系，强化能力建设（shè）。中央企业普（pǔ）遍存（cún）在规（guī）模体量（liàng）大（dà）、业务条线多、资产较为分散的特点（diǎn），应加强内部组织（zhī）架构优化和运营能力建设，推动公募REITs在实现（xiàn）投融资（zī）高效循环上更好（hǎo）发挥作用。一（yī）是根（gēn）据（jù）不同种（zhǒng）类的资产特性，搭建以总（zǒng）部（bù）为核心、各业务条（tiáo）线具备自（zì）主（zhǔ）性、各区（qū）域（yù）资产（chǎn）具备灵活（huó）性（xìng）的（de）组织体系，实现发展战（zhàn）略统一化（huà）、业（yè）务条线专业化、资产管理品牌化、区域管理特色化。二是针对不同资产类型，培育独（dú）立、专业的轻资产运营团队，推动轻资产运（yùn）营独立化（huà）、专业化、品牌（pái）化，在资产（chǎn）的培（péi）育、孵化、成熟、退出（chū）等环节实现提质增效，为集团创造更（gèng）多价（jià）值，同时还可探索轻资产运营公司独立上市（shì）的可（kě）能性。 

做好前期（qī）准备，提高工（gōng）作效率（lǜ）。公（gōng）募REITs作为资产上市且（qiě）后续持续（xù）运营（yíng）的（de）平台，涉及资产合法合规性完（wán）善、资产（chǎn）重组、“股+债”架构搭建、上（shàng）市后（hòu）资产运营等相关（guān）工作。实践（jiàn）中企业如过于（yú）依赖集团统一管理模式、未能实现所持资产的相（xiàng）对独立，则上（shàng）述工作可（kě）能耗（hào）费较长时间，并增（zēng）加（jiā）沟通成本。为提高公募REITs发行效率（lǜ），企业可做（zuò）好以（yǐ）下准备工作。一是（shì）在项目开发或收购阶段加强对基础设施（shī）资（zī）产合法合规性的（de）重视，提高相关资质和（hé）手续的完（wán）备程度。二是有序做好资产及运营管理人员独立（lì）性的建（jiàn）设，更好保（bǎo）证运营管理的连续（xù）性和稳定性。三是适度搭建项目公司杠杆，以较低资金占用完成（chéng）项（xiàng）目投资建设，并为公募REITs搭建“股+债”架构、形（xíng）成税盾合理避税奠定基础（chǔ）。 

下一步工作打算 

持续提升（shēng）存（cún）量（liàng）资产经营能（néng）力。严格按照公募（mù）REITs发（fā）行要求，做好资产梳理（lǐ）、资产整合、重新定位、改造提升等存量资（zī）产经营各环节工作，通（tōng）过公募（mù）REITs提（tí）升市场回报水平（píng），保障投资人权益。 

持续打造多元资（zī）产上市平台。依托监（jiān）管部门鼓（gǔ）励（lì）REITs发行上市的利（lì）好政策，推进高速公路、仓储（chǔ）物流、消费基础（chǔ）设施和保障性（xìng）租赁住房资产的公募REITs上市，持续探（tàn）索港口等类型资（zī）产的境内公募REITs平台（tái）搭建。同时（shí），进一步打通资产（chǎn）从培育到上（shàng）市（shì）的全链条，实现“投—建—融—管—退”闭环，深度挖掘资本市（shì）场价值，更（gèng）好助（zhù）力我国公募REITs市场（chǎng）繁荣发展。

树立轻资产运营（yíng）品牌。借（jiè）助（zhù）公募REITs公开（kāi）上市属性，着力打造旗下各（gè）板块资产运营主体平台，完善资产运（yùn）营主体（tǐ）对外（wài）输出运营管理的（de）路径（jìng）与能力，进一步增厚集团轻资产运营管理收益，拓展集（jí）团资产管理（lǐ）规模。